Барилга, хот байгуулалтын яамны Бодлого, төлөвлөлтийн газрын Орон сууц, санхүүжилтийн хэлтсийн Ипотек, түрээсийн тогтолцоо хариуцсан Ахлах мэргэжилтэн Г.Чинсанаатай орон сууцны ипотекийн зээлийн урьдчилгаа төлбөр болон амины орон сууцад ипотекийн зээл олгох зэрэг асуудлаар ярилцлаа.
-Ипотекийн зээлийн урьдчилгаа төлбөрийг 20 хувь болгох асуудал яригдаж, хууль нь батлагдсан. Үүнийг тайлбарлаж өгч болох уу?
-Ипотекийн зээлийн хүртээмжийг нэмэгдүүлэх хүрээнд иргэдээс нарийвчилсан судалгааны үр дүнд ипотекийн зээлээр орон сууц авахад тулгамдаж буй хамгийн том асуудал нь урьдчилгаа төлбөр 30 хувийг бүрдүүлэх асуудал байсан. Иймд Барилга, хот байгуулалтын яамны зүгээс ипотекийн зээлийн урьдчилгаа төлбөрийн доод хэмжээ болох 30 хувийг бууруулах боломжийг холбогдох байгууллагуудтай хамтран судалсан. Бусад улсад төрөөс хэрэгжүүлж буй бодлоготойгоо уялдуулан иргэдээс шаардаж байгаа урьдчилгаа төлбөрийн тодорхой хэсэгт нь төрөөс тодорхой хэмжээнд баталгаа гаргадаг арга замууд байдаг. Энэ арга замыг хууль, эрх зүйн хүрээнд нээхийн тулд Сангийн яам болон Зээлийн батлан даалтын сантайгаа хамтран ажилласан.
Ингээд 2022 оны Төсвийн тухай хуулийг дагуулан Зээлийн батлан даалтын сангийн тухай хуульд өөрчлөлт оруулсан. Өмнө нь тус сангаас зөвхөн ЖДҮ-ийг дэмжих зээлд зориулж баталгаа гаргадаг байсан бол одоо ипотекийн зээлийн урьдчилгаа төлбөрийн тодорхой хувьд батлан даалт гаргах зохицуулалтыг тусгасан. Ингэснээр орон сууц ипотекийн зээлээр авахаар төлөвлөж буй иргэн зээлийн нөхцөл болох 30 хувийн урьдчилгаа төлбөрийн 10 хүртэл хувьд нь төрөөс зээлийн батлан даалт хийлгэх боломжийг нээж өгсөн гэж ойлгож болно.
Зээлийн батлан даалтын сангаар батлан даах зээлийн батлан даалтын эх үүсвэр нь улсын төсөвт сууж батлагддаг тул хэмжээ хязгаартай байдаг. Иймд дээрх хуулийн өөрчлөлтийг бид эхний ээлжид Засгийн газраас бүс, орон нутгийн тэнцвэртэй хөгжлийг хангах, Улаанбаатар хотын төвлөрлийг сааруулах, дагуул, хаяа хотуудыг хөгжүүлэх бодлогын хүрээнд чиглүүлэн бэлтгэл ажлаа ханган, холбогдох тооцоо судалгаагаа хийн ажиллаж байна.
-Зээлийн батлан даалтын сан урьдчилгаа 30 хувийн төлбөрийн 10 хувийг батлан даана гэдгийг тайлбарлаж өгнө үү. Иргэдийн дунд энэ 10 хувийг төрөөс даах юм уу гэсэн төөрөгдөл байх шиг байна?
-Урьдчилгаа 30 хувийн төлбөрөө хараахан хуримтлуулж чадаагүй ч, орон сууцтай болох хүсэлтэй, өрхийн сарын орлого сайтай иргэн, өрх, гэр бүлүүдийг ипотекийн зээлд хамруулах боломжийг нээж өгөх нь энэ хуулийн өөрчлөлтийн гол онцлог юм. Иргэд 30 хувийн урьдчилгаа төлбөрөө бүрдүүлэн төлчихөөд үлдсэн 70 хувьд нь төрөөс хэрэгжүүлж буй жилийн 6 хувийн хүүтэй ипотекийн зээлийг авдаг байсан бол хуулийн өөрчлөлтөөр 20 хувиа хуримтлуулсан бол үлдсэн 80 хувьдаа ипотекийн зээл авч орон сууцанд хамрагдах боломжтой болж байна.
-Урьдчилгаа төлбөрийг бууруулж байгаа боловч төлөлт нэмэгдэх юм байна. Тийм үү?
-Тийм. Мэдээж 30 хувийн урьдчилгаа төлбөрөө бүрдүүлээд 70 хувьд нь зээл авах эсхүл 20 хувийн урьдчилгаа төлбөрөө бүрдүүлээд 80 хувьд нь зээл авах эсэх нь зээлдэгчийн өөрийн сонголт байх болно. Хэрэв Зээлийн батлан даалтын сангаар баталгаа хийлгээд 80 хувьд нь зээл авч орон сууцанд хамрагдах бол мэдээж сарын эргэн төлөлт нэмэгдэнэ гэсэн үг. Урьдчилгаа төлбөрийн хэмжээг бууруулсан нөхцөлөөр ипотекийн зээл авсан иргэдийн сарын төлөлт, 30 хувийн урьдчилгаа төлбөр төлж авсан иргэдээс 12 орчим хувиар өндөр сарын төлөлт хийх тооцоо гарсан. Энэ зохицуулалт нь урьдчилгаа төлбөрийн хуримтлал хараахан үүсгэж амжаагүй ч, сарын баталгаат орлого өндөр өрхүүдэд илүү зохимжтой.
Тэгэхээр иргэд өөрсдийн өрхийн сарын орлогод үүсэх дарамтыг давхар сайн тооцож байж урьдчилгаа төлбөрийн хэмжээг бууруулах нөхцөлтэйгээр зээл авах нь зүйтэй. Урьдчилгаа төлбөрийн хэмжээг өндөр төлөх тусмаа, зээлийн сарын төлөлт бага байна гэсэн үг. Энэ боломж нь иргэдэд нээлттэй хэвээр байгааг сануулах зүйтэй байх.
-2022 оны нэгдүгээр сарын 1-ээс хуулийн өөрчлөлт хүчин төгөлдөр болох ч Сангийн яам, Зээлийн батлан даалтын сан, Монголбанк, арилжааны банк зэрэг оролцогч талуудын үйл ажиллагааг зохицуулсан журам болон холбогдох баримт бичгүүдэд өөрчлөлтүүдийг оруулах шаардлагатай. Энэ хүрээнд бид холбогдох байгууллагууддтай хамтран, иргэдэд хамгийн ойлгомжтой бөгөөд хялбар зохицуулалтыг хийхээр ажиллаж байна.
-Ипотекийн зээлд зөвхөн бэлэн орон сууцнууд хамрагдаад, иргэдийн өөрсдөө барих гэж байгаа амины орон сууц хамрагдаж чадахгүй байна гэдэг асуудал яригддаг. Үүн дээр хэрхэн ажиллаж байна вэ?
-Нийтийн орон сууц, амины орон сууц адилхан ипотекийн зээлд хамрагдах боломжтой боловч амины орон сууцны ипотекийн зээлд иргэд хамрагдаж чадахгүй байна.
Учир нь, аливаа орон сууц баригдаж дууссаны дараа иргэд ипотекийн зээлд хамрагдах боломжтой болдог. Өөрөөр хэлбэл, ипотекийн зээл олгож буй арилжааны банкууд тодорхой чанар, стандартын дагуу баригдаж, үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ авч ашиглалтад орсон орон сууцанд зээл олгоход эрсдэлийн түвшин багатай гэж үзэн ипотекийн бага хүүтэй зээлийг олгодог. Амины орон сууцанд ч мөн адилхан. Амины орон сууцыг хотхоноор нь төлөвлөөд, баригдаж дуусаад гэрчилгээ гарсны дараа ипотекийн зээлд хамруулдаг. Гэтэл иргэд амины орон сууц барихын тулд ипотекийн зээл авахыг хүсэж байна.
Иргэд амины орон сууц барихад ипотекийн зээл авах нь зээлийн шалгуурт байгаа инженерийн дэд бүтцийн шийдэлтэй, хэсэгчилсэн ерөнхий төлөвлөгөөнд нийцсэн зэргийг батлах баримт бичиг дутмаг. Ийм баримт бичиг байдаггүй учраас иргэдийн барих гэж буй амины орон сууцад ипотекийн зээл олгох, шилжүүлэх боломжгүй болдог.
Үүнийг шийдэхийн тулд Барилга, хот байгуулалтын яамны зүгээс 2021 онд ажлын хэсэг байгуулж, “Амины орон сууцны барилгын ажилд захиалагчийн техникийн хяналтын үйл ажиллагааг зохицуулах журам”-ыг боловсруулж, Барилга хөгжлийн төвийн захирлын тушаалыг батлуулсан. Тус тушаалаар Барилга хөгжлийн төвөөс амины орон сууцыг барих гэж буй иргэнд барилгын инженер томилж өгч, ажлын гүйцэтгэлийн явцад дүгнэлт гаргаж, баталгаажуулж өгнө. Энэ дүгнэлтийг үндэслэн арилжааны банкууд тус иргэнийг амины орон сууцаа барьж дуусах хүртэл нь арилжааны зээлийг олгох боломжтой болох юм. Ингээд иргэд мэргэжлийн байгууллагын шаардлага, зөвлөмжийн дагуу амины орон сууцаа барьж дууссаны дараа зээл нь ипотек руу шилжинэ.
-Жишээлбэл, нэг иргэн амины орон сууц барихаар шийдлээ гэж бодоход эхний ээлжинд арилжааны банкнаас зээл авч байшингаа барьчихаад, үл хөдлөхийн гэрчилгээ, стандартын шаардлага хангасан байдал зэрэг ипотекийн зээлд шаардлагатай баримт бичгүүд нь бэлэн болсны дараа өмнө банкнаас авсан зээл нь ипотекийн зээл рүү шилжинэ гэсэн үг үү?
-Тийм. БХБЯ энэ асуудлаар аравдугаар сард арилжааны есөн банкны төлөөлөлтэй уулзаж, урьдчилсан байдлаар “Боломжтой” гэх хариуг авсан. Үүн дээр ажлын хэсэг зарим нэг нөхцөлүүдийг тохирно.
Тухайлбал, урьдчилгаа төлбөрийн доод хэмжээг 50 хувь байхаар тооцож, үлдэгдэл 50 хувьд нь барилгын ажил дуусгах зээл олгох нь илүү эрсдэл багатай байх юм байна гэх зэрэг байдлаар урьдчилсан байдлаар Монголбанк, арилжааны банкуудтайгаа ярилцаад явж байна. Гэхдээ энэ нь эцэслэгдэж шийдэгдээгүй, хэлэлцээрийн түвшинд байгаа гэдгийг онцолъё.
-Ирэх жил ипотекийн зээлийг хэвийн хэмжээгээр олгоод явах боломж хэр байна вэ?
-“Эрүүл мэндээ хамгаалж, эдийн засгаа сэргээх 10 их наядын цогц төлөвлөгөө”-ний хүрээнд ипотекийн зээлийн эх үүсвэрт 2024 он хүртэл 2 их наяд төгрөгийг хуваарилснаас арванхоёрдугаар сарын 10-ны байдлаар 12,709 ипотекийн зээлд 964.0 тэрбум төгрөгийн санхүүжилтийг гаргаад байна. Энэ нь өнгөрсөн үеийн мөн үетэй харьцуулахад 2.5 дахин өндөр үзүүлэлт. Цаашид ипотекийн зээлийн санхүүжилтийн эх үүсвэрийг зэх зээл дээрх орон сууцны эрэлт, нийлүүлэлт, Улаанбаатар хотын төвлөрлийг сааруулах бодлоготой уялдуулан тогтвортой олгохыг зорьж байна.
