Орон сууцны найман хувийн хүүтэй зээлийн талаар иргэдийн түгээмэл асуудаг асуултад Монголын ипотекийн корпораци хариулж байна. Өмнөх хариултыг эндээс уншиж болно. Уншигч та бүхэн найман хувийн зээлтэй холбоотой асуултаа itoimagency@gmail.com хаяг руу явуулна уу. -Найман хувийн хүүтэй орон сууцнызээлд хэн хамрагдах боломжтой вэ?
-Монголбанкны Ерөнхийлөгчийн 2008 оны аравдугаар сарын 17-ны өдрийн 446 тоот тушаалаар баталсан “Ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны журам”-ын 8.1 дэх заалт, Монголбанкны Ерөнхийлөгч, Барилга, хот байгуулалтын сайдын 2013 оны A-2/06 дугаар хамтарсан тушаалаар баталсан “Барилгын салбарыг дэмжих, улмаар орон сууцны үнийг тогтворжуулах” дэд хөтөлбөрийн 3.2 дахь заалтууд эдгээр эрх зүйн актад тусгасан шаардлага болон тухайн банкны орон сууцны зээл олгох үйл ажиллагааны журмаар зохицуулсан орон сууцны зээлийн өргөдөл хүлээн авч, хянан шийдвэрлэхэд шаарддаг бичиг баримтын бүрдэл хангасан иргэд найман хувийн зээлийн хөтөлбөрт хамрагдах боломжтой байна.
-Найман хувийн зээл авахын тулд аль банкинд хандах шаардлагатай вэ?
-Зээл авах хүсэлтэй иргэн дээр Хаан банк, Худалдаа Хөгжлийн банк, Голомт банк, Хас банк, Төрийн банк, Улаанбаатар хотын банк, Капитал банк, Капитрон банк, Чингисхаан банк, Үндэсний хөрөнгө оруулалтын банк, Ариг банк зэрэг 11 арилжааны банкны өөрийн оршин суугаа, харъяа газрын ойр хавьд байрладаг салбарт хандан, банкны Төв удирдлагаас найман хувийн хүүтэй орон сууцны зээл олгохоор нэр заасан салбарыг лавлаж, тухайн салбарт нь орон сууцны зээл авах хүсэлт өргөдлөө гарган, бичиг баримтын бүрдлээ бэлтгэж хамрагдах боломжтой.
-Банкнаас найман хувийн зээл авахын тулд заавал тухайн банкны үйлчлүүлэгч, тухайн банкаараа дамжуулан орлого олдог байхыг шаардаж байна. Энэ ямар журмаар ингэж зохицуулагддаг юм бэ?
-Банк тус бүрийн харилцагчийн үйлчилгээний бодлого зохицуулалтын хүрээнд тусгасан эрх зүйн актаар шийдвэрлэгддэг. Найман хувийн зээлийн хөтөлбөрийн журмын зохицуулалтад Засгийн Газар, Монголбанкнаас оролцогч банкуудад тусгайлан заасан шаардлага тусгагдаагүй. Банкны болон Компанийн хуульд заасан эрх зүйн байдлын холбогдох зохицуулалтаар банк тус бүр нь бие дааж шийдвэрлэх боломжтой байна. “МИК ОССК” компанийн хувьд энэхүү шаардлагыг гэрээтэй ажилладаг банкуудад нөхцөл болгож зохицуулдаггүй.
-Найман хувийн зээлд халамжийн мөнгө авдаг болон жирэмсний амралт авсан хүн хамрагдах боломжтой юу. Хэрхэн яаж хамрагдах вэ?
-Зээлийн өргөдөл гаргахаас өмнөх хугацаанд тухайн иргэн тасралтгүй 12 сарын турш халамжийн мөнгө, жирэмсний амралтын тэтгэмж авч байсан болохыг Нийгмийн даатгалын газраас тэмдэглэгээ хийлгэж, батлуулсан байх шаардлагатай. Мөн хуулбарыг өрхийн орлого нотлох баримтад хавсаргаж бүрдүүлэлт хийх шаардлагатай. Гэхдээ орлого нь өрхийн орлогын нийт нийлбэр дүнгээрээ авах зээлийн сар бүрийн тэнцүү төлбөрийг хангах 45 хувийн шалгуур босгоос их буюу өөрөөр хэлбэл өрхийн орлого нь хүрэлцээгүй байх тохиолдолд найман хувийн зээлийн хөтөлбөрт хамрагдах боломжгүй.
-Уул уурхайн салбарт ажиллаж байгаа иргэд найман хувийн зээлд хамрагдахад эрсдэлтэй гээд банкууд зээл өгөхгүй байна. Ямар эх үүсвэр, баталгаагаар зээл авах боломжтой вэ?
-Банк тус бүрийн харилцагчийн үйлчилгээний бодлого зохицуулалтын хүрээнд тусгасан эрх зүйн актаар шийдвэрлэгддэг. Тухайлбал банкны зүгээс зээлийн судалгаа шинжилгээ хийх явцад худалдан авах байрны үнэлгээ, зээлдэгчийн түүх, өрхийн орлогын байдал нь тогтворгүй, эрсдэлгүй, нотлох баримт нь хангалтгүйгээс эргэлзээ бий болсон тохиолдолд тухайн банк Иргэний хууль, Банкны болон Компанийн тухай хууль тогтоомжоор зохицуулсан эрхээ эдэлж зээл олгох, эс олгохыг бие даан шийдвэрлэх боломжтой байна. “МИК ОССК” ХХК-ийн хувьд энэхүү шаардлагыг гэрээтэй ажилладаг банкуудад нөхцөл болгож зохицуулдаггүй.
-Давхар бизнесийн зээлтэй эсвэл хувиараа хөдөлмөр (бизнес) эрхэлж буй иргэд найман хувийн зээлд хамрагдах боломжтой юу. Хэрэв хамрагдах боломжтой бол ямар эрх зүйн зохицуулалт байна вэ?
-Зээлдэгчийн өрхийн сарын нийт орлого нь аль нэг банкнаас авсан жижиг бизнесийн зээлийн гэрээгээр хүлээсэн төлбөрийн үүрэг болон орон сууцны зээлийн сарын төлбөртэй харьцуулсан хувь хэмжээ 45 хувиас ихгүй байх тохиолдолд Mонголбанкнаас баталсан “Ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны журам”-д заасны дагуу найман хувийн хүүтэй орон сууцны зээл авах боломжтой.
-Гадаадад ажиллаж амьдардаг боловч гэр бүлийн аль нэг гишүүн нь Монгол Улсад оршин суугаа иргэний гэр бүлийн гишүүний орлого нь хүрэхгүй тохиолдолд өөрийн нэр дээр найман хувийн зээлд хамрагдах боломжтой юу. Үүнд ямар зохицуулалт байна вэ?
-Монгол Улсын иргэн бөгөөд гадаадад байнга оршин суудаг зээл авах хүсэлтэй иргэн хамтран зээлдэгчээрээ дамжуулан найман хувийн хүүтэй орон сууцны зээлд хамрагдах боломжтой. Ингэхдээ хамтран зээлдэгч нь Монгол Улсад байнга оршин суудаг, үндсэн зээлдэгчийг төлөөлөх итгэмжлэхтэй бөгөөд шаардлагатай тохиолдолд орлого нь баримтаар баталгаажих ёстой. Зээлийн шийдвэр гарч зээлийн гэрээ байгуулах үед хэрвээ боломжтой бол үндсэн зээлдэгч нь зээлийн гэрээнд өөрөө ирж гарын үсэг зурахыг хичээх хэрэгтэй. Гадаад улсад байнга оршин сууж ажил хөдөлмөр эрхэлж буй иргэн найман хувийн хүүтэй орон сууцны зээлд хамрагдахыг хүсвэл дараах бичиг баримт бүрдүүлнэ. Үүнд:
Тухайн улсад байнга оршин суугчийн үнэмлэх;
Ажлын газрын тодорхойлолт;
Гадаадын банкинд дансаар цалин хүлээн авдаг бол дансны хуулга;
Иргэний үнэмлэхийн хуулга;
Итгэмжлэгдсэн төлөөлөх этгээдэд гадаадаас мөнгө гуйвуулгын шилжүүлгээр орлого шилжүүлсэн бол хүлээн авсан мөнгөн гуйвуулгын баримт зэргийг хавсаргах шаардлагатай.
Гадаад улсад байнга оршин суугаа иргэн 8 хувиар авсан зээлээ дараах гурван хэлбэрээр төлөх
-Тэтгэвэрт гарахад 7-8 жил үлдсэн хүн ипотекийн зээлд хамрагдах гээд материалаа бүрдүүлж өгөхөөр банкууд найман хувийн зээлд хамруулахгүй байна. Энэ талаар журам дээр ямар зохицуулалт байдаг юм бэ?
-Монголбанкнаас баталсан “Ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны журам”-д тэтгэврийн насанд хүрсэн, эсхүл тэтгэврийн нас дөхсөн иргэнд ипотекийн зээл олгохыг хориглосон заалт байхгүй. Энэ асуудал нь банк тус бүрийн харилцагчийн үйлчилгээний бодлого зохицуулалтын хүрээнд тусгасан эрх зүйн актаар шийдвэрлэгддэг. Гэвч ипотекийн зээл нь урт хугацаатай (20 хүртэл жилийн хугацаатай) зээл учир зээлийн нийт хугацаанд зээлдэгчийг амь насны даатгалд зайлшгүй хамруулах шаардлагатай байдаг.
-Таван сар эмнэлэгт хэвтэж эмчлүүлсэн мөн 12 сар жирэмсэний амралтаа аваад гэрт сууж байгаа эмэгтэй байна. Энэ хугацаанд НДШ-ээ таслаагүй, хөдөлмөрийн хөлсний доод хэмжээгээр төлж байсан. Анх зээл авч байхад хамтран зээлдэгчийн орлоготойгоо нийлээд ӨОХ 45-ийг хангаж байсан. Гэтэл банкнаас энэ хугацаанд ажилгүй байсан юм байна гээд найман хувийн зээлд хамрагдах боломжгүй гэсэн. Энэ тохиолдолд яах вэ?
-Монголбанкны “Ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны журам”-ын 13.4.3-т дээрх иргэдийн тэтгэмжийг өрхийн бусад орлогын эх үүсвэрт оруулж тооцно гэж заасан байдаг. Гэвч зээлийн өргөдөл гаргахаас өмнөх хугацаанд (өвчтэй эсхүл жирэмсэний амралттай байх хугацаанд) тухайн иргэн тасралтгүй 12 сарын турш халамжийн мөнгө, жирэмсэний амралтын тэтгэмж авч байсан болохыг Нийгмийн даатгалын газраас тэмдэглэгээ хийлгэж, батлуулсан байх, хуулбарыг өрхийн орлого нотлох баримтанд хавсаргаж бүрдүүлэлт хийх шаардлагатай. Гэхдээ энэ орлого нь нийлбэр дүнгээрээ авах зээлийн сар бүрийн тэнцүү төлбөрийг хангах буюу 45 %-ийн шалгуур босгыг давсан байх шаардлагатай.
-Гэр бүлийн хоёрын нэг нь гадаадын харъяат. Монгол Улсад амьдраад 15 жил болж байна. Гэрлэлтийн баталгаатай. Мөн Нийгмийн даатгалын шимтгэл байнга төлж байгаа. Энэ тохиолдолд орон сууцны зээлд хамрагдаж болох уу?
-Монголбанкны “Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журам”-ын 3.2.1-т зааснаар найман хувийн хүүтэй орон сууцны ипотекийн зээлд хамрагдах иргэн нь зөвхөн “Монгол Улсын иргэн байх” тухай заасан байдаг тул орон сууцны зээлд хамрагдах боломжгүй байна.
-Цалин авдаг банкаа солихоор ипотекийн зээлтэй хүмүүст нөлөөлөх үү? /Төрийн банкнаас цалингаа авдаг, мөн Төрийн банкинд ипотекийн зээлээ төлдөг/
-Энэ талаар банкнаас тодруулах нь зүйтэй. Цалингаа авдаг эсхүл бизнесийн орлогоо дамжуулдаг банкаараа дамжуулан найман хувийн зээл авах тухай шаардлага нь банк тус бүрийн харилцагчийн үйлчилгээний бодлого зохицуулалтын хүрээнд тусгагдсан эрх зүйн актаар шийдвэрлэгддэг.
-Нийгмийн даатгалын шимтгэл тасралтгүй төлдөг бөгөөд цалингаа банкаар биш бэлнээр авдаг. Энэ тохиолдолд ипотекийн зээлд хамрагдаж болох уу?
-Ипотекийн зээлийн тухай холбогдох хууль, журамд тухайн зээл авах гэж байгаа иргэн “цалингаа заавал банкаар авдаг байх” гэсэн тусгайлсан заалт байхгүй. Монголбанкны “Ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны журам”-ын 13.2-т заасан баримт бичгүүдийг бүрдүүлж, орлогоо банкинд нотолсон тохиолдолд ипотекийн зээлд хамрагдах бүрэн боломжтой.
-Нэг хүн хоёр хүний хамтран зээлдэгч байж болох уу?
Тухайн иргэн хамтран зээлдэгчээр орж буй 2 орон сууцны зээлийн хувьд нийлбэр дүнгээрээ авах зээлийн сар бүрийн тэнцүү төлбөр хангах 45 хувийн шалгуур босгыг тус тус давсан тохиолдолд боломжтой. Учир нь зээлдэгчдийн зээлүүдийн сарын төлбөрийн нийлбэр дүнг өрхийн сарын нийт орлогод харьцуулсан харьцаа (ӨОХ) нь 45 хувиас хэтрэхгүй байх тухай Монголбанкны “Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журам”-ын 3.1.4-т, “Ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны тухай журам”-ын 10.1.4-т заасан байдаг.
