УИХ-ын дарга З.Энхболд өчигдөр  Ипотекийн зээлийн явц болон Цэцийн шийдвэрээс болж гацсан гэх найман хувийн зээлийн гацааг хэрхэн арилгах талаар сэтгүүлчдэд танилцуулга, мэдээлэл хийсэн. Мэдээлэл хийсний дараа УИХ-ын дарга З.Энхболд, Монголбанкны ерөнхийлөгч Н.Золжаргал  Монголын банкны холбооны гүйцэтгэх захирал Ж.Үнэнбат нар ипотекийн зээлтэй холбоотой асуудлаар  сэтгүүлчдийн  сонирхсон асуултад хариулав.

-УИХ-ын дарга орон сууцны зээлийн хүүг таван хувь болгож бууруулах боломж бүрдсэн гэж хэлээ. Хэрвээ зээлийн хүүг бууруулбал өмнө найман хувийн хүүтэй авсан хүмүүс хамрагдсан иргэдийг зээлийг шилжүүлэх үү. Хүүг бууруулах хөтөлбөр, шийдвэр хэзээнээс хэрэгжүүлж эхлэх вэ. Банк санхүүгийн байгууллагуудын хувьд хүүг бууруулах бүрэн боломжтой гэж харж байна уу?

-УИХ-ын дарга З.Энхболд: Моргейжийн зээл их уян хатан байдаг. Одоо зээлийн хүү 8-5 хувь болчихлоо. Тэр рүү бүгдээрээ шилжих гэж ирнэ, түүнийг хориглох ямар нэг хууль зүйн акт байхгүй. Мэдээж таван хувь болчихоор орлого буурна. Монголбанкны зүгээс нүдээ аниад явуул гэж байгаа, зайлшгүй хийх ёстой зүйл. Үнэт цаас гаргадаг компани нь МИК байгаа. Шилжилтийг зөвшөөрдөг нь моргейжийн зээлийн хамгийн гол зүйл байгаа. АНУ-д 30 янзын моргейж байхад манайд хоёр төрлийнх байгаа. Тэгэхээр манайх найман хувийн хүүг багасгаж шилждэг ангилал руу оруулчихвал өмнө нь зээл авсан авсан хүмүүст бүрэн боломжтой. Жишээ нь, 91 сая төгрөгийн байрыг урьдчилгаа 30 хувиа төлөөд 20 жилийн хугацаатай, жилийн 8 хувийн хүүтэй авахад сардаа 532 мянган төгрөг төлсөн бол жилийн хүү таван хувь болоход сар бүр төлөх зээлийн хэмжээ 110 мянган төгрөгөөр буурна. Энэ нь өөрөө эдийн засагт эергээр нөлөөлнө. Гэхдээ

-УИХ-ын даргын ярианаас харахад банкуудтай тохирох юм бол УИХ хууль эрх зүйн орчныг бүрдүүлэх юм байна. Сарын нэг сая төгрөгийн орлоготой айл 80 ам.метртай байр авах боломжтой юм байна. Гэтэл Үндсэн хуулийн цэцийн шийдвэрийг УИХ ямар байдлаар хүлээн авч шийдэх вэ. УИХ Үндсэн хууль зөрчсөн гээд 13 дугаар дүгнэлтээрээ эцсийн шийдвэрээ гаргасан. Цэцийн дээр хөх тэнгэр бий гэж ярьдаг шүү дээ?

-Цэцийн дээр хөх тэнгэр биш “Lexys-570” байсныг Ц.Нямдорж гишүүн олж үзсэн байна. Шалгаад_ тогтоогоод УИХ дээр ярьсан. Миний хувьд Цэцийн энэ шийдвэртэй санал нийлэхгүй байгаа. Үүн дээр гарах ямар гарц байгаа талаар Банкуудын холбооны гүйцэтгэх захирал Ж.Үнэнбат, Монголбанкны ерөнхийлөгч Н.Золжаргал нар саналаа хэлнэ үү.

-Ж.Үнэнбат: Банкуудын зүгээс өмнө үйлчилж байсан эрх зүйн орчинг наанадаж өнөөгийн орчинд хэвээр нь, цаашлаад сэргээх, сайжруулах шаардлагатай гэж үзэж байна. Нэгэнт Цэцийн шийдвэр гарсан учраас УИХ шинэ хууль өргөн барьж батлах шаардлагатай байгаа. Төсөл боловсруулахад нь оролцсон. Систем сэргэхгүйгээр маш их хэмжээний эрсдэл үүсч байгаа учраас яаралтай сэргээх ёстой. Зөвхөн ипотекийн зээлээр зогсохгүй бусад зээлүүдэд ч хамааралтай. Дээр нь олон улсын зээл хөрөнгө оруулалтад хамааралтай учраас яаралтай сэргээх шаардлагатай байгаа.

-Зээлийн хүүг бууруулахаар эргээд байрны ам метрийн үнэд нөлөөлөх болов уу. Өнөөдөр 3-2 сая төгрөгийн үнэтэй байгаа байрны үнэ буух болов уу?

-З.Энхболд: Түүхий эдийн үнэ унах нь манай эдийн засагт муу. Тэгэхдээ гангийн үнэ 2008 онд 1265 ам.доллар, жилийн өмнө 485, одоо 210 ам.доллар болж буурсан байгаа. Барилгын нэг ам метрийн үнэ бууна л гэсэн үг. Цемент 200 ам.доллараар авдаг байсан, “Хөтөл” 150-аар өгч байгаа. МАК-ын цемент гарвал илүүдэлтэй болно. Барилга барихад шаардагддаг хамгийн их хэрэглэгддэг хоёр материалын үнэ ийм байгаа. Дээр нь, Э.Бат-Үүл гарч ирээд орон сууцны газрын үнэ маш өндөр үнэтэй байсныг үнэгүй болгосон. Одоо бол хашааны газар л үнэтэй. Хоосон газар барьсан “Буянт-Ухаа” хорооллын орон сууцны нэг ам метр нь нэг сая 350 мянган төгрөгөөр гарч болж байгаа, бодлогоор барьсан учраас. Гэр хороололд барьсан орон сууц нэг ам метр нь нэг сая 350 мянган төгрөгөөр гарахгүй. Яагаад гэвэл хашааны газрыг нь худалдаж авсан учраас тэр. Гэхдээ хашааны газрын борлуулалтыг дэмжихийн тулд таван хувийн хүүг хүн болгонд өгөхгүй байж болно. Хашааны газар барьсан байранд таван хувийн хүүтэй зээлийг хүн болгонд гэж газрын үнийн ялгааг гаргаж өгөхгүй бол гэр хороололд үнэтэй болох гээд байгаа учраас энэ тал дээр хөнгөлөлт үзүүлэх бодлого барьж болно. Тэгэхээр газрын үнийн нөлөө л үлдэнэ гэсэн үг.

-Н.Золжаргал: Барилга барьдаг материалын үнэ буурвал сайн л байна. Нөгөө талд Эрэлт нийлүүлэлт үнэд шууд нөлөөлдөг. Урьд нь жилд 4000 айлын орон сууц ашиглалтад ордог байсан бол сүүлийн хоёр жилийн хугацаанд жилд 20 мянган орон сууц нийлүүлэгддэг болсон. Нийлүүлэлт нэмэгдэж байгаа учраас орон сууцны үнэ цаашдаа өсөхгүй, тогтвортой байх бололцоотой. Харин хууль эрх зүйг гэнэт зогсоосон шийдвэр гаргаад үймүүлээд байх юм бол эрэлт хуримтлагдаад үнэд муугаар нөлөөлнө. 200 мянган хүн ажилладаг ийм салбарт хууль эрх зүйн орчин нь, санхүүгийн зохицуулалт нь тогтвортой байх ёстой. Ингэснээр жилд 20 мянган орон сууц бариад байх юм бол үнэ тогтвортой, эерэг нөлөөтэй байна.

-З.Энхболд: Хуулиас гадна сайдын хариуцлагагүй үг нөлөөлөөд худалдан авалтыг зогсоочихоод байгаа. 10 хувь болно гээд сайхан юм ярьчихдаг, энэ нь зээл авалтыг үндсэндээ бүрэн зогсоосон.

-Н.Золжаргал: Олон талаас нь тэнцвэрүүдийг хардаг. Нийгмийн хамгийн том өгөөж хаана байна гэхээр аль болох их өрх л орон сууцад орох. Ядаж утаа багасна. Өрхийн ямар орлого дээр найман хувийн зээлд хамрагдаж чадаж байна вэ гэдэг чухал. Гэтэл 10 хувь нь урьдчилгаа болчихвол сарын орлого нь 1.8 сая болж, зээл нь 90 хувь болох болж байгаа. Тиймээс энэ хувилбар бидний явах гэж байгаа замаас тэс өөр болж байна. Бидний санал болгоод байгаа хувилбарын нэг нь инфляцийг тогтмол нам төвшинд барьж чадах юм бол бид хүүгээ буулгаад явж чадаж байгаа. Хүртээмжийг тэлнэ. Нөгөөдөх нь урьдчилгаа 30 хувь дээр УИХ, Засгийн газар ажиллаад тодорхой хэмжээний дэмжлэг үзүүлж чадвал зээлийн хүрээг тэлэх боломжтой. Ипотекийн зээл дундаж давхаргын зардлын бүтцийг нь маш эерэг нөлөөлж, инфляци буурч байна. 14 хувийн инфляцтай байхад ипотекийн зээлийг найман хувиар хэрэгжүүлж чадсан. Тэр үед инфляцыг зургаа хувь болно гэж харж байсан, өнөөдөр 2.9 хувь болсон учраас найман хувийг дахиад бууруулах боломж бүрдсэн л гэсэн үг.

-Банкны шалгуур буурах уу. Ер нь энэ хөтөлбөрийг улстөр оруулахгүйгээр тогтвортой хэрэгжүүлэх боломжийг бүрдүүлэх үү?

-Ж.Үнэнбат: Хүү, хугацаа зэрэг янз бүрийн асуудал өөрчлөгдөж болно. Харин банкны иргэд аж ахуйн нэгжид тавьдаг зээлийн үндсэн шаардлага өөрчлөгдөхгүй.

-Байрны урьдчилгаа 30 хувийг 20 хувь болгож бууруулахад улсын төсвөөс 20 тэрбум төгрөг шаардана гэлээ. Хэчнээн хүнийг хамруулах эх үүсвэр вэ. Төрийн дэмжлэг авч байгаа хүмүүст тусгай шалгуур тавих уу. Үүнийг дагаад үнэ өсөхгүй юу?

-З.Энхболд: Өнөөдөр зах зээл дээр эзнээ хүлээсэн 18 мянган байр байна. Нийлүүлэлт хангалттай байхад үнэ өсөх тухай ойлголт байхгүй. Улсын төсвөөс 20 тэрбум нэхээд байгаа учрыг Н.Золжаргал тайлбарлаж өгнө үү.

-Н.Золжаргал: Цоо шинэ тогтолцоог 2013 онд дөрвөн их наяд төгрөгөөр эхэлж байхад олон талаар хязгаарлаж жигд явуулах гэж оролдсон. Сүүлийн гурван жилийн дотор үнэ зах зээл дээр 20 гаруй хувиар өсөөд жилийн дотор 10 гаруй хувиар буурсан. Жигд үнийн төвшингөө 20-иод жилийн дотор барих юм бол энэ тогтолцоо маань зөв явна. Үнийн хувьд тогтвортой гэдэг төвшин зөв төвшин. Зах зээлд өнөөдөр 17 мянган орон сууц эзнээ хүлээж байна. Түүнийг барьсан 200-гаад аж ахуйн нэгж бий. Хэрвээ зах зээлд гуравхан оролцогч байсан бол бүгд үнээ өсгөх байсан болов уу. Нийлүүлэлт огцом явагдаж байгаа үед үнэд огцом нөлөөлөл гарахгүй болов уу. Яагаад гэвэл барилгын компаниудад тулсан юм бол эрэлт талыг сэргээх л явдал. Байшингаа барьчихсаны дараа зарах гэхээр эрэлтийг нь огцом унагаад байгаа. Боломж гарангуут байраа зарах сонирхолтой. Дараагийн жил 20 мянган айлын орон сууц баримаар байгаа. Барилгын компаниуд ингэж л ажлаа төлөвлөдөг. Тэрнээс ганц байшин барьчихаад маш өндөр үнэтэй зарахгүй бол болохгүй гээд хүлээгээд сууж байх компани байхгүй. Тэгэхээр үнэд онцгой том нөлөө гарахгүй. Орон сууц нь байхгүй үед том эрэлт бий болгох юм бол үнэ огцом өснө.

-З.Энхболд: Барилгын салбарт “НИК”, “Петровис”, “Шунхлай” шиг гуравхан компани байсан бол тэнд хуйвалдаан явна. Одоо 300 гаруй компани байна. Зарлал харсан байлгүй, “Грааш үнэгүй, фитнесс үнэгүй” гээд бөөн урамшуулал байна лээ. Нэг байр авбал нэг байр үнэгүй авна гэдэг зар байна уу, үгүй юу.

Н.Золжаргал: Эрэлт эрс нэмэгдэхэд л үнэ өсдөг. Нийлүүлэлт ихэдсэн үед эрэлтийг дэмжвэл эдийн засагт эерэг өөрчлөлт авчирна. Нөгөө талд, эрэлтийг нэмж өгдөг хамгийн том дэмжлэг бол урьдчилгаа 30 хувь дотор төсвөөс гарах 20 тэрбум төгрөг бол бодитой дэмжлэг болно гэсэн судалгааг хийж байгаа. Үүнийг хэрхэн төсөвт хэрхэн суулгах нь Засгийн газар, УИХ-ын шийдэх асуудал. Бидний хувьд эрэлтээ яаж олон хүнд хүртээмжтэй болгох вэ. Хүртээмжийг нэмэх юм бол Монголд байгаа орон сууцны тоо 140 мянга биш 250 мянга болбол үнэ аяндаа тогтворжино. Бидний зорилго бол ойрын гурван жилд 40-70 мянган орон сууц эдийн засагт нийлүүлэгдээд өрх гэрүүд орон сууцанд хамрагдвал Засгийн газар УИХ-ын зүгээс урьдчилгаа төлбөр дээр нь тодорхой хэмжээний халамжийн бодлогоо зөв чиглүүлж, уяж өгвөл дэмжлэг болно гэж үзэж байгаа. Тэрэн дээр 20 тэрбум шаардлагатай гэсэн тооцоо гаргасан.

-З.Энхболд: Гэхдээ улс 20 тэрбумыг өгөхгүй байлаа ч гэсэн зах зээл явдгаараа л явна.

-Шинэ орчин бий болгоно гэж байна. Энэ нь Цэц дээр очоод иргэний эрхийг зөрчиж байна гээд дахиад унах вий. Дахиад Цэц дээр унахгүй гэх баталгааг яаж өгч байна?

З.Энхболд: УИХ хууль гаргах эрхтэй, Үндсэн хуулийн цэц хүчингүй болгох эрхтэй. Тэгэхдээ УИХ-тай заавал ярилцах ёстой. Тэгэхгүйгээр яваад байгаад гол учир байгаа. Бид яагаад ийм хууль гаргаснаа тайлбарлана. Дахин ийм юм болохгүй байх гэж бодож байна. Хоёр төрийн байгууллагын хоорондын асуудал. Өнөөдөр зээлд хамрагдсан 78 мянган өрх гурван ам бүлтэй гэж тооцоход 200 мянган хүн байна. Ийм олон хүний эрх ашгийг зөрчсөн зах зээлийг гажуудуулсан шийдвэр гаргахгүй байхаа л гэж найдаж байна. УИХ хуулиа гаргана, түүнийгээ хамгаална.

Н.Золжаргал: Банкуудын хувьд УИХ хуулиа гаргачихвал тэр нь Монгол Улсад хүчин төгөлдөр хууль учраас тогтолцоо хэвийн үргэлжлээд л явна шүү дээ. Оны өмнө Цэц яаран шийдвэр гаргалаа. Яарахгүй асуудлаа ярилцаад шийдсэн бол өнөөдөр асуудал ингэж хүндрэхгүй байсан. Одоо хуулиа өөрчилбөл шинэ эрх зүйн зохицуулалтын хүрээнд ипотекийн зээлийн тогтолцоогоо үргэлжлүүлэх боломжтой.

-З.Энхболд: Цэц “барьцаалбар” гэдэг ганц үгийг ойлгох хэрэгтэй.

-УИХ хуулийн төслөө яг хэзээ батлах юм бэ. Монголбанкны хувьд өнөөгийн нөхцөлд хүүг бууруулах хамгийн бага төвшин нь хэд вэ?

-З.Энхболд: УИХ ажлын хэсэг гаргаж хуулиа боловсруулаад бэлэн болчихлоо. УИХ-аар хэлэлцэх хуулийг ирэх тав дахь өдрийн 13 цагаас өмнө өргөн барих ёстой. Тэгвэл хэлэлцээд явна. Уг хуулийн төсөл нь ипотекийн зээлийг сэргээх төдийгүй улам эрчийг нэмэх эрх зүйн орчинг бүрдүүлж өгнө. Засгийн газар хуулийн төслөө энэ долоо хоногт багтаан өргөн барих ёстой.

-Н.Золжаргал: Өнөөдөр инфляци гурван хувь дээр очсон байхад ипотекийн зээлийн хүүг хэд болгож болох вэ гэдгийг судалсан. Ирэх онуудад инфляци хэд байх тооцооллыг хийсний үндсэн дээр найман хувийн зээлийн хүүг бууруулах боломж байна гэж харсан. УИХ-ын даргын ярьж байгаагаар ипотекийн зээлийн хүүг таван хувь болгож бууруулах бүрэн боломжтой.

-80 ам метрийн хязгаарыг өөрчлөх боломж байгаа юу?

-З.Энхболд: Хүү юм уу, зээлийн хугацааг сунгаж байгаа тохиолдол 80 ам метр гэдэг хязгаарыг авч болно. Үүнээс болж нэг хэсэг иргэнээ гадуурхсан байгаа. 80 гэдэг тоо бол сууриа зөв тавих эхлэл байсан учраас одоо энэ тоонд баригдах хэрэггүй. Хоёрдугаарт бизнесийн моргейжид хэрэглэж байгаа зүйлийг эхлүүлнэ. Бизнесийнхэн 80 ам метрт баригдвал утгаа алдаж байгаа юм. 200 ам метрийн ресторан байна уу, зургаан ам метр Дүнжингаравын лангуу байна уу ялгаагүй л хөрөнгө. Гэхдээ хүн дотор нь амьдардаг орон сууц биш орлого олдог хөрөнгө. Тиймээс ам метрийн хязгаар байхгүй. Тэгэхээр цаашид 80 ам метр гэдэг хязгаараар биш зөвхөн орлогоос хязгаарлана.

-Найман хувийн зээл Цэцийн шийдвэрээс бол зогссон гэж байгаа ч зарим арилжааны банк эх үүсвэр хангалтгүй байгаагаас зээл олголтоо зогсоосон гэж ярьж байна. Энэ хэр бодитой вэ. Хууль эрх зүйн орчин тогтвортой болсон банкууд зээлээ хэвийн олгох боломж байгаа юу?

-Н.Золжаргал: Цэц арванхоёрдугаар сард ийм шийдвэр гаргасан нь харьцангуй сөрөг нөлөөлөл багатай байлаа. Эдийн засгийн идэвхжил өндөртэй үед буюу дөрөвдүгээр сард ийм шийдвэр гаргасан бол маш үнэтэй тусах байсан. Өнөөдөр манай банкуудад бэлэн мөнгө хангалттай төвшинд байгаа. Харин бэлэн мөнгөө хэрхэн байршуулах сонголтыг банк өөрөө шийднэ шүү дээ. Бүтээн байгуулалт эхэлсэн үед хамгийн их зээл гаргадаг. Тиймээс банкууд Цэцийг лоббидож зээл олголтоо зогсоосон зүйл огт биш л дээ.